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Sector Inmobiliario

El mercado del alquiler es la nueva oportunidad de inversión

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El sector inmobiliario quiere seguir creciendo.  La buena marcha de la economía, la consolidación del crédito hipotecario y la confianza que han recuperado los españoles impulsan esta tendencia que se mantendrá en los próximos meses, dejando atrás la crisis que vivió el sector. Pero la compraventa no es la única operación que se ha realizado últimamente y es que el alquiler es cada vez más una opción interesante.

mercado inmobiliario barcelonaMadrid y Barcelona se sitúan entre las 40 ciudades más rentables y el alquiler se convierte en la nueva alternativa para los inversores

El Banco de España lo reafirma tras hacer pública la evolución del aumento de viviendas en este régimen. Si en el año 2001, el porcentaje era del 9%, en el 2015 superó el 15%.

Pero, ¿por qué ahora es noticia el crecimiento del mercado del alquiler?

Además de tratarse de un indicador del buen estado general de la economía y del sector inmobiliario, en particular, el alquiler está experimentando un cambio histórico. Si hasta ahora, esta opción era una solución para minorar los efectos de la crisis, en la actualidad, se ha convertido en una oportunidad con valor propio.

Alquilar también es un negocio rentable. Así lo aseguran los fundadores de BIP Investment Properties, quiénes han sido testigos desde hace unos meses de cómo muchos de sus clientes inversores deciden comprar para luego poner la vivienda en alquiler. A la hora de tomar esta decisión, es recomendable comparar el precio del inmueble y el de la renta de alquiler. También, analizar el mercado y la expectativa de plusvalías y minusvalías en los precios de las viviendas. Si estas expectativas son positivas, el escenario será más propicio para la compra pero si son negativas, el alquiler saldrá ganando.

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Además de estos factores coyunturales, se deben valorar aquellos que dependen de las características socioeconómicas y culturales de los ciudadanos. Desde BIP recomiendan un análisis pormenorizado de las posibilidades y puesta en valor de cada activo inmobiliario, así como de la gestión integral del proyecto con el objetivo de garantizar a clientes e inversores una alta rentabilidad a corto o medio plazo, es decir, en menos de doce meses.

VVD Barcelona es una publicación independiente que te acercará, aún más si cabe, a la ciudad de Barcelona y al Ocio, Cultura y Negocios de la ciudad, tanto si resides en ella como vienes a visitarla.

Para Pensar

Ventajas de vender un proindiviso o una mitad indivisa

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Artículo redactado por PisoAlContado.com

¿Qué es un proindiviso?
El proindiviso se genera de manera habitual tras el divorcio en un matrimonio con régimen de separación de bienes o al aceptar una herenciasin dividirla. Suele ser la causa de numerosos problemas entre parejas separadas o herederos, complicando aún más la situación y mermando la relación entre las partes involucradas que son incapaces de llegar a un acuerdo. Esa es la definición más clara de qué es proindiviso.

¿Por qué vender proindiviso?
La necesidad de vender proindiviso viene fomentada por una falta de acuerdo entre todos los copropietarios de la cosa común. Cuando se plantea vender la mitad de una propiedad o las partes de un inmueble de que dispongas junto a otros herederos o a un ex, es porque se están asumiendo los gastos proindiviso que hacen referencia a IBI, comunidad, derramas, etcétera, sin obtener rédito económico de la propiedad.

¿Se puede vender la parte de un piso?
No es posible obligar al resto de propietarios a vender, por lo que llegará un momento en el que se tendrá que plantear qué se quiere hacer con la propiedad compartida.

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Si ya se ha intentado negociar y no ha existido consenso, se puede intentar solucionar por la vía judicial, aunque lo más probable es que se tengan que asumir costas elevadas por los abogados y el juicio, además de tener que esperar durante un largo tiempo para ver la situación solucionada, si es que no acaba en una mala venta porque la propiedad acabe en una subasta pública de un proindiviso.

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Cuando no existe la posibilidad de realizar la disolución de proindiviso porque la cosa común es una propiedad y, por tanto, un bien indivisible, es cuando ellos actúan. Como ya debes saber, es posible vender parte de una vivienda a empresas o inversores particulares que se dedican a comprar partes indivisas de inmuebles.

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Para Pensar

Cómo reclamar el impuesto de la hipoteca tras la sentencia del Supremo

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El Tribunal Supremo sentencia que debe ser el banco y no el cliente quien pague el impuesto en sus hipotecas

El 23 de octubre se reunieron los magistrados que dictaron la semana pasada la sentencia que establecía que la banca, y no sus clientes, debía hacerse cargo del pago del impuesto de actos jurídicos documentados en la firma de una hipoteca, por lo que ya es posible reclamar el impuesto de las hipotecas.

social commerceLos magistrados analizan qué ocurrirá con la sentencia que, de aplicarse, permitirá a los hipotecados reclamar la totalidad de los gastos de formalización de una hipoteca que vienen impuestos por el banco en la escritura de préstamo: notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación e impuesto de actos jurídicos documentados.

A pesar de que el Supremo aún debe aclarar su decisión, las asociaciones de consumidores recomiendan solicitar ya la devolución del impuesto, sobre todo en los casos en los que éste está a punto de prescribir.

¿Quién puede reclamar el impuesto de las hipotecas?

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) estima que, a raíz de esta sentencia, más de seis millones de familias hipotecadas podrán recuperar las cantidades pagadas de más de forma indebida. Según especifican desde la propia organización, tienen derecho a reclamar aquellos contribuyentes que cumplan estos requisitos:

  • Quienes tengan un préstamo hipotecario vivo (no pagado en su totalidad), que no hayan reclamado.
  • Quienes tengan un préstamo hipotecario vivo (no pagado en su totalidad), que hayan iniciado la reclamación y no tengan una sentencia firme.
  • Quienes tengan un préstamo hipotecario amortizado y no hayan transcurrido cuatro años.

Por tanto, aquellas personas que ya reclamaron el impuesto antes y obtuvieron una sentencia firme, no podrán volver a pedir el dinero a la entidad correspondiente.

¿Cómo reclamar?
Según explica Alfonso Hernando, de la gestoría Nicea Asesores, existen dos vías: la primera es administrativa, y la segunda, judicial. “Consideramos la vía judicial como la más efectiva ya que por la vía administrativa tan solo se puede reclamar por los importes pagados en los últimos cuatro años”.

El impuesto a reclamar se calcula aplicando un porcentaje a la responsabilidad hipotecaria, entendiendo como el principal del préstamo, los intereses ordinarios, los intereses de demora y propios gastos. Sin embargo, Hernando comenta que existen divergencias entre comunidades autónomas “el tipo de gravamen aplicable se encuentra entre el 0,5% y el 1,5%”.

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¿Cuánto pueden reclamar?
Se podrán reclamar los gastos de formalización de la hipoteca que vienen impuestos por el banco en la escritura de préstamo. La cantidad depende del importe de la hipoteca y de la comunidad autónoma.

Notaría: coste de la elevación a escritura pública de la escritura.

Registro de la Propiedad: coste de la anotación en el Registro.

Gestoría: honorarios de la gestoría que tramitaba la formalización, la cual normalmente venía impuesta por el banco.

Tasación de la vivienda: gestión imprescindible para que el banco concediese la hipoteca.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

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¿Cuándo es mejor reclamar devolución?
Las asociaciones de consumidores animan a los afectados a reclamar el dinero cuanto antes. Facua cree que los usuarios que firmaron sus préstamos hace cuatro años no deben demorar sus peticiones y han de presentarlas cuanto antes, a pesar de que el Supremo ha dejado en el aire la sentencia. En Nicea Asesores se recomienda solicitar la devolución cuánto antes para evitar la demora en caso ‘de colapso en las demandas’.

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Para Pensar

¿En cuánto afecta el precio medio de una casa en el presupuesto de los catalanes?

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CENTURY21 España, la mayor red de intermediación inmobiliaria del mundo, presenta el “I Observatorio del Mercado de la Vivienda en Cataluña”, una iniciativa que no sólo pone de manifiesto la realidad actual del sector inmobiliario en nuestro país sino que además pretende ser una herramienta que ayude a los agentes inmobiliarios a dotarse de las herramientas necesarias para actuar de forma precisa ante un nuevo tipo de consumidor, hoy más exigente y que demanda un servicio más personalizado

coworking in barcelonaEl precio medio de una casa en Cataluña está un 38 % por encima del presupuesto medio de los catalanes

“El motivo por el que desde CENTURY21 hemos llevado a cabo este estudio es poder centrar el debate del sector inmobiliario en las personas, sus deseos y sus necesidades. Con los resultados obtenidos, los que formamos parte del sector inmobiliario tenemos la oportunidad de proporcionar a los catalanes una respuesta eficaz a sus demandas”,comenta Ricardo Sousa, CEO de CENTURY21 para España y Portugal. “El mercado inmobiliario se encuentra en permanente evolución y los expertos en este sector debemos saber cómo adaptarnos a lo que el consumidor de hoy necesita”, añade Sousa.

De forma adicional, con la publicación de este Informe la red CENTURY21 pretende dar luz a la situación actual del sector de la vivienda en Cataluña, y en el que se reflejan las tendencias, actitudes y opiniones tanto de compradores y vendedores como de arrendatarios y arrendadores con respecto a las características de las viviendas y los factores emocionales que conllevan el cambio de hogar en esta región.

open buzoneo publicidadA través del I Observatorio del Mercado de la Vivienda en Cataluña, la compañía pone de manifiesto una realidad del sector inmobiliario que presenta múltiples contrastes. Tras la preferencia por parte de los catalanes de una vivienda propia o de alquiler, el estudio demuestra que el 86% de los catalanes entrevistados, que han estado buscando una vivienda en el último año, prefiere vivir en una casa de su propiedad.

 

Estos datos confirman que el sueño de la mayoría de los catalanes sigue siendo la compra de una propiedad. Las motivaciones por las que los residentes en Cataluña prefieren una vivienda en propiedad son principalmente dos, la primera razón señalada por casi la mitad los catalanes entrevistados (49 %) es que la vivienda en propiedad supone para ellos una inversión de futuro, mientras que la media nacional se sitúa dos puntos por debajo con el 47 %, seguida del deseo de crear un hogar propio (40 %), frente al 49 % de la media nacional.

 

El alquiler se percibe como una fórmula temporal a la espera de poder tener los recursos suficientes para acometer la compra de una vivienda. Solo un 14% de los entrevistados que han estado buscando una vivienda prefiere una casa en alquiler, decisión que se basa en dos motivos principales, el hecho de resultar una opción más asequible al no contar con capacidad económica para comprar (53 %) y, en segundo lugar, por la flexibilidad que ofrece el poder cambiar de lugar de residencia (40 %).

La casa ideal de los catalanes
Desde el I Observatorio del Mercado de la Vivienda elaborado por CENTURY21 España se ha analizado cómo es la casa ideal de los catalanes. Los resultados demuestran que los residentes en Cataluña buscan una casa en propiedad en la zona periférica del centro (44 %), ubicada en un piso de un edificio (77 %), que sea de segunda mano pero que no necesite reformas (56 %) o en obra nueva (17,3%), con una superficie de entre 51m2 y 120m2 (75 %), que tenga tres habitaciones (45 %) y con dos baños (47 %), que disponga de garaje (59 %), esté cercana a tiendas (81 %) y bien comunicada (84 %). En cuanto al precio, en el caso de la compra el presupuesto disponible es de 218.000 € y en el caso del alquiler los 646 € mensuales.

Desajuste del precio entre Oferta & Demanda en el mercado catalán de compraventa
El 47 % de la demanda de vivienda se sitúa entre los 100.000 € y 200.000 €, descendiendo la demanda a medida que aumenta el precio. El importe medio disponible para la compra de una vivienda en Cataluña es de 217.995€, lo que supone 51.800€ por encima de la media a nivel nacional, pero el precio medio de la oferta de vivienda es de 300.147€, 59.002€ por encima de la media nacional. Así, el desfase entre el precio disponible para comprar y el precio medio de la venta en Cataluña es de 82.152€.

Existe un excedente de 9,3 puntos porcentuales en la demanda de pisos de entre 100.000 € y 150.000 € así como de los que oscilan entre los 400.000 € y los 700.000 €. Por el contrario, se percibe un déficit de oferta de vivienda por debajo de los 100.000 € de 15 puntos porcentuales.

Por otro lado, el 47 % de los residentes en Cataluña afirman optar por pagar una parte a través de un crédito concedido por una entidad bancaria y un 18 % utilizará el dinero obtenido por la venta de otra vivienda.

Faltan viviendas de alquiler asequibles
La mitad de la demanda de alquiler, un 50 %, se concentra en precios de hasta 600€ al mes, mientras que un 18 % pagaría entre 601 € y 700€. El precio medio de los catalanes que buscan una casa para alquilar asciende a 646 €, 87 € más que el resto de la media nacional (559 €). Sin embargo, el precio medio de las viviendas disponibles en el mercado catalán para alquiler es de 687 €, lo que suponen 41 € por encima.

Cabe destacar el excedente de oferta (+11 %) con respecto a las viviendas que se alquilan entre 901 € y 1.000 €, siendo también muy amplia la oferta de viviendas que superan los 1.200 €. Por el contrario, no existe oferta alguna para aquellos que buscan una vivienda en alquiler cuyo precio oscile entre los 801 € y los 900 €.

Casas en el centro y la periferia, en un piso de un edificio y de segunda mano sin necesidad de reforma
7 de cada 10
 catalanes que buscan una vivienda lo hacen en su ciudad actual de residencia donde se percibe un equilibrio de demanda tanto para las situadas en el centro como en la periferia (43 %), ambas opciones muy por delante de la búsqueda de casa en el extrarradio, donde la demanda apenas alcanza el 13 %.

“Los resultados del informe confirman la tendencia que desde la red CENTURY 21 estamos viviendo en el mercado catalán. Se está llevando a cabo un claro movimiento de la población desde el centro de la ciudad hacia la periferia y el extrarradio al ofrecer viviendas más ajustadas a la demanda, lo que implica un incremento en el número de transacciones y, por ende, de los precios” comenta Ricardo Sousa.

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Mientras que existe un excedente con respecto a la oferta disponible en el centro de las ciudades y a aquellas ubicadas en el extrarradio, existe un claro déficit de vivienda en la periferia del centro donde la oferta es de sólo el 29 % mientras que la demanda alcanza el 44 %, es decir, una diferencia de 15 puntos porcentuales.

Cabe señalar que 8 de cada 10 catalanes prefiere un piso en un edificio mientras que sólo 2 de cada 10 se interesa por viviendas unifamiliares, algo que concuerda con la situación del mercado nacional. Se percibe, en este contexto, un déficit en cuanto a este tipo de viviendas ya que la demanda asciende al 77 % mientras que la oferta no llega al 69 %. Esto deriva en un excedente de propiedades unifamiliares e independientes donde la oferta es del 24 % y la demanda no supera el 14 %.

Por otro lado, más de la mitad de los catalanes (55 %) está interesado en viviendas de segunda mano que no necesitan reforma, pero, a diferencia de la media nacional, existe en Cataluña una demanda ligeramente superior en cuanto a las viviendas de segunda mano que requieren una reforma (26 % vs. 21 % respectivamente).

Casas de entre 51m2 y 120m2, con 3 habitaciones, 2 baños, terraza y garaje y cercana a medios de transporte
Tres de cada cuatro catalanes que quieren comprar o alquilar busca una casa cuya superficie oscile entre los 51 m2 y 120m2. Al 45 % le interesa que disponga de 3 habitaciones y al 48% que tenga 2 baños. Además, al 80% le gusta que cuente con terraza, pero la oferta sólo alcanza el 63 % y garaje, donde la oferta, en este caso, es ligeramente superior a la demanda (61 % vs. 59 % respectivamente).

 

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Para Pensar

Lo que hay que saber antes de anunciar una vivienda en internet

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Cada vez hay menos propietarios que llenan las farolas de carteles anunciando sus inmuebles. El mercado inmobiliario online ha llegado para quedarse y abre un nuevo escenario que los anunciantes han de conocer para alquilar o vender sus viviendas con éxito.

mercado inmobiliario barcelonaEl portal inmobiliario Vitrio ha analizado las consideraciones legislativas, las oportunidades y los riesgos del sector que se tienen que tener en cuenta antes de publicar un anuncio inmobiliario online para la venta o alquiler.

  • Tributar las ganancias para evitar problemas con Hacienda

Tanto el alquiler vacacional como el de larga duración deben de ser tenidos en cuenta en la declaración anual del IRPF. Además, según la normativa de la comunidad autónoma, alquilar de manera frecuente o tener varios inmuebles en propiedad puede conllevar la obligación de darse de alta como empresa.

Para regular el mercado, la Agencia Tributaria controla las publicaciones de viviendas en internet cruzando datos con los portales inmobiliarios y los documentos sobre el consumo de electricidad y agua en los hogares.

  • ¿Y si hay usuarios que critican el anuncio?

Este es uno de los principales temores de los propietarios a la hora de anunciar viviendas, ya que los comentarios de los huéspedes que han visitado el inmueble pueden acabar con su reputación online. Según los expertos, el 74,6% de los españoles buscan casa por internet, por lo que ofrecer una mala imagen en la red es una verdadera amenaza.

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Dar servicios de calidad al inquilino y una atención rápida y eficaz es fundamental para facilitar el proceso de alquiler en el futuro.

  • Consultar la normativa autonómica si se trata de una vivienda vacacional

Desde que entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2013, la regulación del alquiler turístico ha pasado a ser competencia de las CCAA. A partir de entonces, cada comunidad ha desarrollado su propia normativa: Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, Aragón y Cataluña, el alquiler vacacional está regulado mediante un registro de las viviendas, y la Comunidad de Madrid, al igual que Islas Baleares, permite el alquiler turístico en los edificios si cuenta con la aprobación de los vecinos.

  • Mantenerse al tanto de posibles fraudes

Internet es terreno favorable para los estafadores. Los pagos con cheques sin fondos y los fraudes realizados con tarjetas robadas están a la orden del día en el mercado inmobiliario. Además, hay timadores que chantajean a los propietarios con la amenaza de criticar sus servicios en las publicaciones online.

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Ceder la gestión de la vivienda a profesionales de confianza es una forma eficaz de prevenir estos problemas y evitar que el alquiler o la venta se convierta en un quebradero de cabeza.

  • Usar las herramientas más innovadoras para publicar tu anuncio

Los portales están desarrollando nuevas funcionalidades que mejoran el proceso de venta y alquiler de viviendas para propietarios y usuarios. La realidad virtual es una de ellas y posibilita que los futuros inquilinos o compradores tengan una experiencia inmersiva por los inmuebles sin tener que desplazarse.

Vitrio ha desarrollado la primera herramienta gratuita que permite a los propietarios subir fotografías de sus inmuebles en 360° y las edita para crear tours virtuales. De esta forma, los usuarios pueden pasear por las distintas estancias a través del smartphone en la app, con todos los modelos de gafas VR y en el PC entrando en https://www.vitriovr.com/

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